Kış bahçesi için izin gerekir mi?
Sabit bir çatıyla ya da sürekli kapalı yeni bir hacim kuruluyorsa gerekir; her kapatma için gerekmez. Kış bahçesi, balkon, teras ya da bahçe önünde profil ve camla kurulan, yıl boyu kullanılabilen kapalı bir hacimdir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi, ruhsat almış yapılarda yapılacak her değişikliğin yeniden ruhsata bağlı olduğunu söyler. Aynı madde derz, sıva, boya, oluk ve doğrama tamiri gibi işleri ve yönetmeliklerde belirtilen, taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilatları ruhsata tabi tutmaz. Yeni bir kapalı alan, mevcut pencerenin tamiri değildir; bu istisnaya girmez.
Burada yönetmeliğin ayrıca tanıdığı bir istisna var. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 59. maddesi, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamalarını, pergola ve çardak/kameriye yapımını ruhsata tabi tutmaz. Yani balkonu katlanır panellerle kapatmak ile terasa sabit çatılı bir kış bahçesi kurmak aynı kapıdan geçmez. İlki ruhsat gerektirmeyebilir, ikincisi gerektirir; sınırın nereden geçtiğini son kararla belediye çizer.
Kanun genel kuralı koyar, ayrıntıyı parselin imar durumu ve belediyenin uygulaması belirler. Burada anlatılan sıra bir hukuki görüş değildir; belediyeye gitmeden önce hangi soruyu soracağınızı bilmeniz içindir.
Üç kış bahçesi tipi, üç ayrı ilk soru
Kış bahçesi fiyatları yazısında tipleri maliyet açısından ayırmıştık. İzin açısından da ayrılırlar, çünkü her tipte belediyenin ve komşuların baktığı yer farklıdır.
- Saçak altı terası ya da balkonu kapama (apartman): İlk soru, kapatılan alanın bina için ne sayıldığıdır. Balkon ya da teras çıkma niteliğindeyse Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 41. maddesi çıkmanın ne kadar taşabileceğini sınırlar; yol cephesinde yapı yaklaşma sınırından en fazla 1,50 metre gibi. İkinci soru apartmanın kendisidir: ana duvarlar, taşıyıcı sistem ve çatılar kanunda ortak yerdir ve dış görünüm değişir. Üstelik kapatma yönetmeliğin 59. maddesindeki katlanır cam panel istisnasına giriyorsa ruhsat sorusu kalkar, kat maliklerinin rızası sorusu kalkmaz. Üçüncüsü belediyenin cephe yetkisidir; İmar Kanunu, belediyelere dış cephe boya ve kaplamasının malzemesini ve rengini belirleme yetkisi tanır.
- Çatılı kış bahçesi (villa bahçesi, müstakil konut): İlk soru parselin boş payıdır. Yeni bir kapalı hacim bahçe mesafelerini ve taban alanını etkiler. Uygulama imar planında aksine bir hüküm yoksa yönetmelik ön bahçe için en az 5 metre, yan ve arka bahçe için en az 3 metre öngörür; sizin parselinizde plan notları bunu değiştirmiş olabilir. İmar durumu belgesi bu yüzden ilk belgedir.
- Mevcut terasın üstüne çatılı hacim: İlk soru taşıyıcıdır. Teras betonu yeni yükü kaldırır mı? Kış bahçesi çatısının ağırlığı ve Ankara'nın kar yükü, taşıyıcı sistemi hesaplayan mühendisin işidir. Taşıyıcının nasıl hesaplandığını çelik konstrüksiyon yazısında kanopi üzerinden anlattık; kış bahçesinde de yük çatıdan temele aynı yoldan iner.
Peki izin nasıl alınır? Beş adımlık sıra
1. İmar durumunu öğrenin. Belediyenin imar birimi parselin yapılaşma koşullarını belgeyle verir. Hangi tipin mümkün olduğu bu belgeyle belli olur; imalat konuşmasından önce alınması gerekir. 2. Apartmansa yönetime başvurun. Ortak yerler ve dış görünüm etkileniyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar. Rızayı dosyaya koymak sonradan çıkacak itirazı azaltır. 3. Projeyi hazırlatın. Başvuru projesini yetkili mimar ve mühendisler hazırlar. Kış bahçesi için mimari çizim ile taşıyıcı sistem hesabı gerekir; profil, çatı tipi, cam kalınlığı ve ankraj noktaları projenin girdisidir. 4. Ruhsat başvurusunu yapın. Belediye projeyi inceler. Kanun, eksiksiz dosyada ruhsatın en geç 30 günde verilmesini; eksik varsa 15 gün içinde yazıyla bildirilmesini ve giderilince 15 gün içinde ruhsat verilmesini öngörür. 5. Ruhsat çıktıktan sonra imalata geçin. İmalat ruhsattan önce başlarsa aşağıdaki sonuç doğar.
Belediyenin inceleme süresi kanunda yazılıdır; imar durumu, proje ve kat malikleri kararı gibi başvuru öncesi adımların süresi ise parsele ve apartmana göre değişir.
Ruhsatsız kış bahçesinin bedeli
Ruhsat almadan kış bahçesi yapmak sorunu sona erdirmez, ertelenmiş bir riski bırakır. İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre ruhsatsız yapı tespit edildiğinde belediye yapıyı mühürler ve inşaatı durdurur. Yapı sahibine yapıyı ruhsata uygun hale getirmesi ya da ruhsat alması için bir ay verilir. Bu sürede çözülmezse ruhsatsız yapı belediye encümeni kararıyla yıktırılabilir ve yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Aykırılık bilgisi ayrıca tapu kaydının beyanlar hanesine işlenir; bu kayıt, daireyi satarken karşınıza çıkar.
Sorunun bedeli çoğu zaman yıkımdan önce başlar: mühür, durdurulan imalat ve satışta çıkan şerh. Kış bahçesinde cam ve profil işçiliği tamamlanmış olsa bile bunlar geçerlidir.
İmalatçıdan hangi bilgiyi isteyin?
Ruhsat projesini mimar ve mühendis hazırlar, ama girdileri imalatçı verir. Kış bahçesi teklifini alırken şu bilgileri yazılı isteyin:
- Profil sistemi ve kesiti (alüminyum, ısı yalıtım bariyerli ya da PVC).
- Cam kombinasyonu ve kalınlığı; cam ağırlığı yük hesabına girer.
- Çatı tipi (cam ya da panel), eğimi ve oluk-su tahliyesi.
- Ankraj noktaları: nereye, hangi bağlantıyla bağlanıyor?
- Taşıyıcı sistemi kimin hesapladığı ve kimin imzaladığı. Bu soruyu firma seçimi yazısında ayrıca ele aldık.
Bu bilgileri vermeyen ya da "izin işi sizde" diyen bir teklifte, izin sürecinin sorumluluğu belirsiz kalır. Teklif yazılı olmalı; hangi iş kimin, hangi belge kimde, açıkça yazılmalı.
Ankara'da kış bahçesi için keşif
Ankara'da kış bahçesi imalatını kış bahçesi ve teras hizmetimizde, villa tiplerini ise villa kış bahçesi sayfasında ayrıca anlattık. Keşifte teras, saçak, cephe yönü ve taşıyıcı durumuna bakılır; sistem kararı ve yazılı teklif buna göre çıkar. Ankara genelinde keşif ücretsiz; iletişim sayfasından gün alabilirsiniz. İzin için son söz her zaman bağlı olduğunuz belediyenin imar biriminindir; keşiften önce imar durumu belgesini hazır bulundurmanız süreci kısaltır.
/ Sık Sorulanlar
Kış bahçesi yapmak için izin gerekir mi?
Sabit çatılı ya da sürekli kapalı yeni bir hacim kuruluyorsa gerekir. İmar Kanunu, ruhsat almış bir yapıda yapılacak her değişikliği yeniden ruhsata bağlar; derz, boya, doğrama tamiri gibi işler bunun dışında tutulur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ise balkonlarda açılır kapanır katlanır cam panel uygulamalarını, pergola ve çardak yapımını ruhsata tabi tutmaz. Hangisine girdiğinizi belediyenin imar birimi, sizin parseliniz için söyler.
Apartmanda terası ya da balkonu kış bahçesine çevirmek için komşuların onayı gerekir mi?
Kış bahçesi ortak yerleri etkiliyorsa gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz; değişik renkte dış badana ya da boya için de aynı oran aranır. Ana duvarlar, taşıyıcı sistem, çatılar ve genel dam terasları kanunda ortak yer sayılır. Kendi bağımsız bölümünüzün içinde kalan kısım ayrıdır; somut durumunuz için yönetime ya da bir avukata danışın.
Ruhsatsız yapılan kış bahçesine ne olur?
İmar Kanunu'na göre ruhsatsız yapı belediye tarafından tespit edilir, mühürlenir ve inşaat durdurulur. Yapı sahibine bir ay verilir; bu sürede yapı ruhsata uygun hale getirilmez ya da ruhsat alınmazsa ruhsat iptal edilir ve yapı, belediye encümeni kararının ardından yıktırılır. İmar mevzuatına aykırılık bilgisi tapu kaydının beyanlar hanesine de işlenir.